• Bruna Neubern

Condôminos Inadimplentes: 5 dicas para negociar

Atualizado: Mar 19


A inadimplência nos condomínios é situação que coloca em risco o patrimônio comum.

Alguns Condomínios com o objetivo de recuperar rapidamente as quotas inadimplidas, oferecem incentivos como descontos ou isenção de multas e juros.

Ocorre que esta prática, além de pouco saudável, é irregular sob o ponto de vista legal.

Traduzindo o aspecto jurídico da proibição, os encargos de mora (multa e juros), estão previstos na Lei e nas Convenções Condominiais.

Deste modo se ao condômino inadimplente for concedido desconto no montante de seu débito pelo abatimento de juros ou multa por exemplo, referido benefício representaria descumprimento da Convenção e apenas com a aprovação de 2/3 do total de condôminos em assembleia o benefício poderia ser convalidado, já que por força de lei a alteração da Convenção Condominial depende deste quórum especial.

Vale lembrar que os encargos moratórios pelo atraso no pagamento do condomínio, também integram patrimônio coletivo, portanto não podem ser objeto de negociação para beneficiar individualmente o condômino faltoso.

Isso não quer dizer que não existam formas criativas para diminuir a inadimplência. Veja abaixo 5 dicas para viabilizar a negociação com os condôminos inadimplentes:

1. Rodada de Conciliação

Consiste basicamente em organizar um evento amistoso em que o Condomínio com auxílio do corpo jurídico promova atendimento direto dos condôminos inadimplentes e ofereça propostas viáveis de parcelamento de débito.

Esta prática além de contribuir para a convivência coletiva, abre espaço para solucionar conflitos de maneira amigável e sem a necessidade de intervenção judicial.

2. Parcelamento Inteligente

Por vezes o condômino inadimplente está passando por dificuldades financeiras transitórias. Examinando caso a caso é possível iniciar o parcelamento da dívida com valores menores de parcela e durante o cumprimento do acordo prever a pagamento de parcelas maiores, trimestrais ou semestrais por exemplo.

3.Régua de Negociação

Alguns Condomínios levam à aprovação da assembleia parâmetros de negociação, como por exemplo fixação da quantidade de parcelas levando em consideração o montante dos encargos condominiais inadimplidos. Fixar a régua de negociação em assembleia é um procedimento positivo na medida em que desestimula o condômino inadimplente a barganhar parcelamentos infinitos, que acabam prejudicando o patrimônio coletivo por não representar na prática a recuperação dos rateios frente à desvalorização da moeda.

4.Aprovação do Procedimento de Cobrança Judicial

Levar ao conhecimento da assembleia o procedimento de cobrança judicial que será adotado pelo Condomínio é uma ferramenta que inibe o condômino inadimplente a permanecer nesta situação de forma indefinida.

Isto porque se o condômino inadimplente sabe que a ação de cobrança será proposta no 3 mês de atraso (por exemplo), situação esta que aumentará seus débitos com custas judiciais e honorários advocatícios, a tendência é que ele se esforce para regularizar seus débitos antes deste prazo.

5.Cobrança “Pré-Processual”

Esta dica tem mais relação com a atuação dos escritórios jurídicos que assumem as cobranças condominiais. Aqui em nosso escritório há grandes índices de acordos que são firmados antes da efetiva distribuição da ação. Isto porque a cobrança em fase pré-processual (realizada diretamente por advogado) cientifica o devedor da última tentativa de acordo amigável. Via de regra os condôminos querem evitar embates processuais que levam negativação de seus nomes no mercado de consumo e podem resultar na perda do imóvel. Por este motivo se veem obrigados a regular seus débitos para evitar mais desdobramentos indesejados.


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©2017 por Cristiane Peres.