Administração de Bens: 7 (Sete) erros mais comuns ao reivindicar direitos na Locação.

É natural que as pessoas busquem auxílio jurídico quando já estejam envolvidas em algum tipo de conflito, mormente por se sentirem injustiçados ou pretenderem fazer valer direitos que aparentemente estejam sendo violados pela outra parte.

Nas locações vejo inúmeros casos em que locador e locatário extrapolam os limites contratuais e justificam essa postura sob a alegação de que a outra parte está descumprindo o acordo.

Do Direito Penal empresto o termo “exercício arbitrário das próprias razões” para explicar que mesmo investido de um interesse legítimo, ou aparentemente legítimo, nem locador nem locatário podem ultrapassar os limites impostos pela Lei ou pelo contrato.

Alguns erros são frequentes quando locatários e locadores pretendem reivindicar direitos. Decorrem exatamente desta percepção equivocada de se “fazer justiça com as próprias mãos”. Vamos a eles:

1. Erro do Locatário: Não pago o aluguel enquanto o Locador não resolver o problema do vazamento.

Quando alguém me descreve esse quadro minha primeira pergunta é: Você está morando no imóvel ou utilizando o imóvel para fins comerciais? Se a resposta é afirmativa, imediatamente oriento que o locatário regularize o pagamento do aluguel. Como essas breves linhas têm o objetivo singelo de informar o público “não jurídico”, vou deixar as considerações técnicas a respeito da inaplicabilidade da exceção de contrato não cumprido (artigo 476 do Código Civil) para um outro momento e buscar no senso comum a explicação mais clara sobre esse assunto.

Suponha que você entre em um restaurante, peça uma lasanha e ao invés de colocarem sal para temperar, colocaram açúcar. Você percebe o erro, pede para trocar seu prato mas o restaurante se nega ou demora muito para atender sua solicitação.

Qual será sua reação? Comer a lasanha mesmo assim ou, se levantar e ir embora sem pagar a conta já que não irá consumir a lasanha açucarada?

Pois bem, essa é a lógica. Você está morando ou utilizando o imóvel? O vazamento não é grave o suficiente para colocar em risco toda a estrutura ou ainda fazer com que você queira a rescisão do contrato? Então pague o aluguel e depois busque orientação jurídica para saber como obrigar o locador a resolver o problema estrutural. Do contrário você terá que buscar orientação jurídica para se livrar de um despejo.

2. Erro do Locador: O inquilino não me pagou, então "vou até lá" cobrar o aluguel e falar “umas verdades” para ele.

Não faça isso!

Como você está emocionalmente envolvido com o caso, é muito provável que você extrapole alguns limites. Talvez até consiga receber o aluguel atrasado, mas poderá ter que pagar indenização por danos morais, o que levaria todo seu esforço em receber o aluguel por “água abaixo”.

Pior...tive conhecimento de inúmeros casos em que as partes partiram para agressão física, situação traumática e que acaba repercutindo na esfera criminal.

Portanto não tente “fazer justiça com as próprias mãos”. Procure um profissional para resolver o problema, ainda que isso demore mais do que você gostaria.

3. Erro do Locatário: O imóvel está com algum vazamento, então eu (locatário) vou pagar o conserto e depois “descontar” o valor do aluguel.

Muitos locatários prevendo ou pressupondo alguma demora na solução do problema de vazamento, sem informarem nada ou tomarem qualquer tipo de cuidado, contratam por sua conta e risco prestadores de serviço, acreditando que poderão simplesmente descontar o valor do próximo aluguel.

Este entendimento, na grande maioria das vezes, é equivocado.

Saiba que o contrato de locação é feito por duas partes: locador e locatário. O exemplo vai parecer um pouco exagerado mas é como um casamento. Você não decide simplesmente fazer uma reforma na sala de estar sem comunicar seu marido ou sua esposa. Na locação é a mesma coisa. Você não pode tomar decisões que digam respeito as duas partes de forma unilateral, ou seja, sem ao menos tentar saber como a outra parte vai se portar.

Ora, dos valores utilizados para o conserto, via de regra obrigação do locador, caberá a redução do aluguel, sendo que o recebimento do aluguel é um direito do locador. Portanto você não poderá decidir unilateralmente sobre um dever e um direito do locador sem antes ao menos tentar contatá-lo.

Sem maiores pretensões técnicas a Lei do Inquilinato dispõe: Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

Sabe essa parte grifada em negrito? É ela que normalmente te trará problemas.

Minha dica é (lembrando que cada caso é uma caso ok?!):

Antes de tomar qualquer decisão, comunique o locador.

Se ele se negar a resolver o problema, faça ao menos 3(três) orçamentos.

Informe o valor médio ao locador e dê algum prazo para que ele se posicione.

Via de regra o problema é resolvido com esta postura.

Caso não obtenha sucesso, procure orientação jurídica.

4. Erro do Locador: Esse inquilino recebe muita gente “estranha”. Quero o imóvel de volta.

Quando alguém me relata essa situação, minha primeira pergunta é: O que é gente estranha? A grande maioria não sabe dizer exatamente.

Então excetuando casos muito peculiares, de forma bem objetiva reproduzo o que consta na lei: O locador é obrigado a garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado.

Isso significa dizer que se o imóvel foi alugado e o uso dele é compatível com a natureza e com o fim a que se destina (exemplo imóvel residencial sendo utilizado como moradia), o locador não poderá reclamar, nem tão pouco controlar as visitas do inquilino.

5. Erro do Locatário: Decidi dar vida nova ao imóvel e vou pintar cada parede de uma cor. Se eu que moro aqui eu posso fazer o que eu quiser.

Reproduzo novamente a Lei 8245/1991: Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

E ainda:

Art. 23. O locatário é obrigado a III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

Explico:

Não há nenhum problema em querer dar vida nova ao imóvel. Mas quando você devolver, saiba que por força de lei o locador poderá exigir que você "repinte" todo o imóvel, então não esqueça de ter alguma reserva financeira para cumprir esta determinação legal.

6. Erro do Locador: Vou usar o depósito caução para fazer uma reforma depois que o inquilino sair do imóvel.

Esse é um tema bem delicado e pretendo escrever algo especificamente sobre ele.

Por agora esclareço que o depósito caução não é passível de "livre apropriação".

Ou seja, o depósito caução não é do locador. É modalidade de garantia e só poderá ser utilizado se, e somente se, houver descumprimento contratual.

Portanto, minha dica é: não faça planos com o dinheiro alheio.

Na dúvida procure orientação jurídica.

7. Erro das duas Partes (locador e locatário): Se não está do mesmo lado que o meu, é meu inimigo.

Quando trabalhamos com consultoria, notamos uma estranha disposição das partes em brigarem mesmo antes de firmarem o contrato.

Perceba, um contrato é um acordo de vontades. É algo diplomático que dispensa conflito. As partes conversam e “por estarem justas e contratadas firmam o acordo”. Sabe o que isso significa? Que está tudo bem. Você não precisa ver a outra parte como inimiga.

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