“LOTEAMENTOS FECHADOS” OU “CONDOMÍNIO DE TERRENOS”: O QUE SABER ANTES DE COMPRAR O SEU LOTE?
Nos últimos meses atendi uma quantidade considerável de pessoas que adquiriram ou pretendiam adquirir lotes de terrenos nos chamados “loteamentos fechados” ou “condomínio de terrenos”.
Percebi que em todos os casos os adquirentes possuíam pouquíssimas informações e por vezes colocavam em risco suas economias financeiras frente à insegurança jurídica da negociação.
Pensando nisso organizei uma pequena lista com 5 informações relevantes sobre esse tipo de negociação imobiliária.
Então vamos a elas:
1. “Loteamento Fechado” e “Condomínio de Terrenos/Lotes” parecem, mas NÃO são a mesma coisa!
Embora ambos sejam regidos pela mesma LEI No 6.766, DE 19 DE DEZEMBRO DE 1979 (Lei de Parcelamento do Solo), até o ano passado os condomínios de terreno não eram regulamentados expressamente.
Contudo neste ano a Lei 13.465/2017 incluiu a seguinte redação ao referido diploma legal:
“O lote poderá ser constituído sob a forma de imóvel autônomo ou de unidade imobiliária integrante de condomínio de lotes”.
Ou seja, os condomínios de terreno ou de lotes passaram a ser oficialmente permitidos pela legislação.
Mas há diferença e para fugirmos do exagero técnico nas explicações, simplifico: no loteamento as ruas serão públicas (ainda que a entrada seja controlada). Já no condomínio as vias serão privadas e integrarão a área comum.
Particularmente considero uma aberração jurídica, mas deixarei essa discussão para um outro ambiente.
O que você precisa saber na verdade é que se comprar um lote num loteamento fechado, ainda que o acesso seja controlado, legalmente não há como impedir que pedestres não residentes transitem pelas ruas, pois elas são públicas. Já no condomínio é possível fazer esta proibição porque toda área é privada.
2. A aprovação do projeto na Prefeitura NÃO significa que a compra é segura!
Essa é a situação mais comum que leva as pessoas a comprometerem suas economias em negócios inseguros.
Por isso deixo sempre claro que a aprovação do projeto na Prefeitura, por si só não é suficiente.
Além dela há a necessidade de registro pelo Oficial de Registro de Imóveis, que também exerce função fiscalizatória.
Portanto mesmo que o projeto de loteamento ou condomínio esteja aprovado pela Prefeitura local, a única situação que juridicamente vincula uma área a um empreendimento (loteamento ou condomínio) é o registro cartorário.
Desta maneira além da aprovação da prefeitura, busque saber se projeto está devidamente registrado na matrícula imobiliária.
3. Escutar um “funcionário” da Prefeitura dizendo que está “tudo certinho” NÃO é o suficiente!
Muitas e muitas vezes escuto a seguinte frase “ o ‘fulano’ da prefeitura garantiu que está tudo certo”.
Para não entrar em nenhum assunto polêmico, vou dar uma orientação simples: se um dia você estiver conhecendo um loteamento ou condomínio e os representantes comerciais/corretores indicarem um funcionário da prefeitura local para você conversar sobre a regularidade do empreendimento – FUJA!
E darei 2 razões para você se emprenhar na fuga:
Primeira - todas as informações sobre um loteamento são públicas e comprovadas por documentos. Desta maneira o bom corretor deve apresentar uma matrícula imobiliária ou informar em qual Cartório de Registro de Imóveis você pode obter esta documentação.
Segunda - as negociações na área imobiliária não podem e não devem ser feitas apenas no “fio do bigode”.
Reflita comigo... você lutou muito para reunir suas economias e toda prudência é bem vinda nesse passo tão importante que é a compra de um imóvel. Portanto confiar apenas na palavra de um desconhecido não é algo aconselhável ok.
4. Você PODE conseguir TODA a documentação que precisar porque ela é pública!
Repito isso muitas vezes e as pessoas ainda se surpreendem.
Mas acredite: você pode e deve conseguir toda documentação do loteamento e não precisa de autorização para isso!
O principal documento é o registro imobiliário, a matrícula da gleba de terra. O número do registro, por força de lei, deve ser facilmente obtido na veiculação publicitária do empreendimento.
Se houver qualquer resistência do corretor para fornecer a você o número da matrícula , desconfie!
5. Associação de Moradores e Administração de Condomínio se parecem e são tratadas como a mesma coisa pela Lei.
Quando você compra um lote ou terreno dentro de um loteamento ou condomínio fechado é comum que após a aquisição você tenha que pagar uma “taxa” mensal da associação ou contribuição condominial.
Já existiu muita discussão na justiça sobre estes valores, mas hoje o entendimento é pacificado e consta expressamente na lei:
“As atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis.”
Portanto não há ilegalidade na cobrança, desde que obedeça ao que dispõe a lei.
Contudo é seu direito fiscalizar onde estes valores estão efetivamente sendo empregados.
Por isso sempre participe das reuniões e tente se inteirar da prestação de contas que deve ser obrigatoriamente disponibilizada pela associação ou corpo diretivo.
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