Como "Nasce" o Condomínio.
De acordo com a legislação, qual é o passo a passo para a concepção de um condomínio?
O nascimento do condomínio edilício, nome técnico dado à propriedade que possíveis partes comuns e privadas, deriva de um ato jurídico registral.
Em síntese a legislação brasileira atribui à Convenção Condominial o papel principal deste processo. Isto porque além de trazer as regras internas a respeito da convivência coletiva, especifica as características físicas dos condomínios enquanto edificação.
Nela é possível encontrar a descrição do Condomínio, como por exemplo quantidade de andares, unidades, vagas de garagem além da indicação precisa das áreas comuns.
Dizemos ser um ato registral pois o Condomínio somente é considerado constituído quando o Cartório de Registro de Imóveis registra o instrumento de instituição condominial e vincula a edificação ao terreno sobre o qual foi construída.
Este ato registral tem por objetivo tornar público o nascimento do condomínio pelo registro de imóveis e é chamado tecnicamente de instituição condominial.
Um segundo momento desse processo é a instalação do Condomínio, caracterizada pela realização da primeira Assembleia em que o corpo diretivo é eleito e a previsão orçamentária aprovada para que, a partir deste momento, todos os condôminos possam contribuir com o rateio das despesas envolvidas na manutenção e preservação do patrimônio comum.
Quais são os principais desafios nesse nascimento de um novo condomínio? E como fazer para vencer cada um desses desafios?
Sem sombra de dúvidas o principal desafio dos novos condomínios está diretamente ligado à capacidade organizacional de pessoas, a priori, estranhas entre si e que devem ter a compreensão de que a convivência coletiva exige a participação e cooperação de todos.
Isto porque o primeiro ato coletivo, caracterizado pela Assembleia de instalação, tem por objetivo apresentar as responsabilidades de rateio, bem como as regras que se aplicarão a todos.
Caso não haja a compreensão de que todos devem colaborar, principalmente com o rateio das despesas, os conflitos internos passam a aparecer desde o nascedouro e o patrimônio comum pode ser afetado.
Quem é a figura responsável por gerir esse “nascimento”?
Até a instalação do condomínio o principal responsável por gerir o nascimento do Condomínio é o Instituidor, que irá minutar as regras internas que estarão contidas na Convenção.
Após a primeira Assembleia o poder de gestão é entregue aos condôminos representados por um síndico e conselheiros.
Neste processo maior importância é possível atribuir à administradora do Condomínio, pois sua principal função é auxiliar tecnicamente o síndico na gestão do patrimônio coletivo e cuidar para que o Condomínio se consolide como uma estrutura bem organizada e financeiramente saudável.
Quais são os principais riscos ou problemas que podem aparecer nesse processo de nascimento de condomínio e como eles devem ser minimizados?
O principal desafio neste processo de nascimento do condomínio está na previsão orçamentária das despesas envolvidas na manutenção e preservação do patrimônio coletivo e sua gestão eficaz, a ser realizada pelo síndico representante de todos, com o auxílio da administradora condominial.
Além disso há a necessidade de promoção do convívio saudável entre pessoas diferentes, pois embora o condomínio seja juridicamente caracterizado pela existência da co-propriedade, o aspecto humano envolvido no nascimento condominial é o fator de maior importância envolvido neste processo.
Por isso a Convenção Condominial enquanto instrumento normativo que regula a vida em condomínio ganha papel de destaque. Deve ser conhecida e seguida por todos com o objetivo de garantir a boa evolução da vivência em Condomínio.
