Repasse do INCC durante o Contrato de Financiamento com a CEF é Legal?

Muitos consumidores que sonham com a casa própria buscam empreendimentos que se enquadrem aos programas sociais de habitação, como o Minha Casa Minha Vida voltado às famílias de baixa renda.

Mas ao chegarem próximo de receberem as chaves do imóvel são muitas vezes surpreendidos por uma cobrança intitulada como repasse de INCC pelas construtoras. Ou seja, são obrigados a arcar com as custas do financiamento, mais parcelas a serem pagas para construtora.

Mas por que isso acontece e qual é o entendimento da Justiça? Entenda em 5 Tópicos o Repasse do INCC

1) O que é o INCC?

O INCC é um índice utilizado para correção monetária durante a fase de obras. Ele tem por objetivo atualizar os valores do contrato de acordo com a variação dos insumos da construção civil. Quando falamos de contrato, nos referimos ao compromisso de compra e venda que é firmado diretamente com a Construtora.

2) O contrato de financiamento com a Caixa é diferente do contrato firmado com a construtora?

Sim. O seu contrato com a Caixa tem força de escritura pública e é por ele que na prática você vira “dono” do imóvel que será construído e nada mais deve à Construtora. Na verdade juridicamente o imóvel ficará como garantia em favor da Caixa. Em outras palavras a Caixa paga diretamente a Construtora conforme etapas da obra e você paga diretamente a Caixa que concedeu o crédito do financiamento e é sua nova credora.

3) Mas se eu já tenho contrato com a Caixa por que a Construtora quer repassar o INCC pra mim?

Essa é uma prática das construtoras que já dura há bastante tempo no mercado imobiliário. Sob a alegação de desequilíbrio contratual e que a Caixa não atualiza os valores repassados, a construtora tenta receber dos compradores a diferença do valor por meio de aditivo contratual. Ocorre que o próprio contrato da Caixa prevê a forma de atualização do saldo, mensalmente, inclusive na fase de construção. Se o índice é diverso, não nos parece justo que o consumidor arque com 2 atualizações.

4) Mas esta cobrança é legal?

Há uma discussão enorme no Poder Judiciário sobre a legalidade da cobrança, em que há decisões favoráveis às construtoras e decisões desfavoráveis.

As decisões favoráveis entendem que se há previsão contratual para a cobrança do INCC durante o financiamento, a Construtora poderia cobrar. Essas decisões deixaram de avaliar o próprio teor do contrato da Caixa, que é claro ao proibir cobranças diversas da prevista no contrato da Caixa bem como que há atualização durante o período de construção.

As decisões desfavoráveis à cobrança entendem que há desrespeito à legislação do Consumidor e aos programas habitacionais para pessoas de baixa renda, portanto a cobrança seria ilegal.

Tecnicamente compartilhamos o mesmo entendimento e reproduzimos trecho de decisões do TJSP:

"No que diz respeito à cobrança de diferença do saldo final do financiamento bancário, cabe aqui distinguir que não se trata de mero compromisso de venda e compra envolvendo unidade autônoma construída em regime de incorporação, mas sim de negócio envolvendo a aquisição de casa própria pelo programa social denominado Minha Casa Minha Vida, dirigido à população mais carente e de menor poder (...)

Trata-se de política pública e não de iniciativa privada indispensável à aquisição de imóveis residenciais por parte da camada mais pobre da população. Sem ela, esta parcela populacional permaneceria em submoradias. Com ela, concretiza- se o princípio da dignidade da pessoa (ao menos no campo habitacional). Feitas tais considerações, afigura-se da maior relevância não permitir que construtoras venham a descaracterizar a índole social deste programa, mediante imposição de cláusulas contratuais abusivas, em prejuízo do adquirente duplamente vulnerável: por ser consumidor e por ser pobre".

E continua:

"Conquanto a indexação pelo INCC do saldo devido durante a construção seja legal, como entende esta Douta Câmara e este relator em particular, o fato de, em programa social do Governo Federal (Minha Casa Minha Vida), instituído em favor da população de baixa renda, a construtora aderente firma o contrato de financiamento e nele outorgar quitação, a impede de se voltar contra a consumidora, aqui duplamente fragilizada (enquanto consumidora e por ser pobre ) e dela cobrar a mencionada diferença entre os valores periodicamente liberados pela CEF e a variação do INCC , ainda que, em aditamento, o consumidor tenha concordado com o repasse, o qual se reveste de manifesta abusividade, sobretudo porque a CEF faz a liberação das quantias somente após constatar a evolução da obra, fator totalmente independente da vontade da consumidora, que neste mesmo período permaneceu pagando as parcelas mensais devidas à CEF, com todos os encargos contratados". [AP. nº 1028402-55.2016.8.26.0506]

5) Quais os meus riscos se eu entrar com ação judicial?

Absolutamente todas as ações envolvem riscos, sendo certo que por força de Lei nenhum advogado pode prometer ganho de causa, seja ela qual for.

Por isso é muito importante que antes de ingressar com a ação sejam analisados os riscos e possíveis benefícios.

O benefício maior seria o ganho de causa, em que eventual cobrança seria tida como ilegal e você não teria que pagar mais nada à construtora.

Por outro lado se houver a perda da ação a cobrança é considerada válida e a parte que perde a ação é obrigada a pagar a sucumbência, que é a obrigação de arcar com as custas e os honorários da parte contraria, que ficam normalmente entre 10% e 20% do valor da causa.