OS POSSÍVEIS REFLEXOS DA PANDEMIA NAS RELAÇÕES LOCATÍCIAS
Autora: Dra. Carolina Neubern
Tendo em vista os recentes questionamentos no tocante aos possíveis reflexos jurídicos nas relações locatícias, por conta de projetos de leis que tramitam no Congresso Nacional, a Neubern Sociedade de Advogados disponibiliza para os seus clientes e público em geral o presente informativo com as principais dúvidas relacionadas ao tema.
Ressaltamos que algumas das informações contidas no texto foram extraídas de Projetos de Lei que ainda estão em trâmite e, portanto, só serão aplicáveis após a tramitação final e respectiva publicação.
Nesse contexto o nosso principal objetivo é buscar auxiliar as partes integrantes de relações locatícias e profissionais que atuam no mercado imobiliário.
A seguir listamos as principais dúvidas:
1. Como ficam os processos de despejo e cobrança propostos antes da pandemia?
No Estado de São Paulo os prazos processuais e audiências, de acordo com o Provimento CSM n° 2549/2020, estarão suspensos até o dia 30/04/2020, isso significa que os prazos não contarão nesse período. Por conta do provimento, os funcionários do Judiciário estão trabalhando remotamente, então os atos processuais estão sendo cumpridos normalmente, exceto aqueles que exijam deslocamentos e contato direto com o público em geral, como é o caso de cumprimento de ordens de despejo.
2. Quais os procedimentos que devem ser adotados para os inquilinos que já estavam inadimplentes antes do período de pandemia?
Os procedimentos de cobrança devem seguir normalmente. Após o período de cobrança extrajudicial, o processo judicial deverá ser distribuído, mesmo no período de suspensão de prazos, pois na ação existem uma série de procedimentos que são realizados até que a sentença ou determinação de despejo ocorra. De forma que o ingresso com ação mesmo durante o período de suspensão de prazos, na prática, adiantará os atos processuais até que a ação se conclua.
3. Se o inquilino se tornar inadimplente durante o período de pandemia, quais medidas poderão ser adotadas?
Os procedimentos de cobrança devem ser iniciados, com envio de avisos de cobrança por e-mail, whatsapp, carta e qualquer outro meio usualmente utilizado para a realização de cobrança. Após o período de cobrança extrajudicial, caso o inquilino não atenda o conteúdo notificatório e não efetue o respectivo pagamento da dívida, o processo judicial deverá ser distribuído. De forma que o ingresso com ação mesmo durante o período de suspensão de prazos, na prática, adiantará os atos processuais até que a ação se conclua.
4. O que pode mudar nas relações locatícias durante esse período de pandemia?
Alguns projetos de Lei que podem vir a influenciar nas relações locatícias tramitam no Congresso Nacional, dentre os quais, o PL n° 1179/2020, de autoria do Senador Antônio Anastasia, é o que se encontra em tramitação mais avançada, tendo sido aprovado no Senado em 03/04/2020 e encaminhado em 13/04/2020 para a Câmara dos Deputados.
Na Câmara dos Deputados foi apresentado requerimento para que a tramitação do PL n° 1179/2020 seguisse em conjunto com o PL n° 1028/2020, por versarem sobre matérias similares.
Citados Projetos de Lei, caso aprovados, preveem as seguintes determinações:
Impede concessão de medida liminar para a desocupação de imóvel até 31/12/2020, somente para ações ajuizadas a partir de 20/03/2020 (PL1179/20);
Possibilita a suspensão, total ou parcial, de pagamento de aluguéis vencíveis entre 20/03 e 30/10/2020, por locatários residenciais que venham a sofrer alteração econômico-financeira, decorrente de demissão, redução de carga horária ou diminuição de remuneração (PL1179/20);
Prevê a suspensão por 90 (noventa dias), a partir da aprovação, de ações de despejo e cumprimentos de ordem despejo em casos em que a falta de pagamento de aluguel tenha ocorrido durante a pandemia (PL1028/2020)
5. Em que casos poderão ser concedidas liminares de despejo, de acordo com o PL n° 1179/2020?
Importante esclarecer num primeiro momento que liminar é medida provisória e antecipada concedida no curso do processo, antes mesmo de seu julgamento final. As liminares de despejo, a não ser em situações excepcionais, somente podem ser solicitadas em caso de contratos sem garantia.
O Projeto de Lei n°1179/2020 é bem específico, pois é aplicável somente para as ações distribuídas a partir de 20 de março de 2020.
Por outro lado, não impede que a liminar seja concedida, nas locações residenciais, nos seguintes casos:
Em caso de infração legal ou contratual;
Por falta de pagamento de aluguéis e encargos;
Em caso de extinção de contrato de trabalho do locatário (aplicável somente para os casos em que a locação esteja vinculada diretamente ao seu emprego);
Para uso próprio do locador.
6. Como funcionará a suspensão do pagamento de aluguéis de acordo com o PL 1179/20?
A suspensão só será aplicável que sofrerem alteração de sua capacidade financeira diretamente por conta das medidas adotadas durante a pandemia.
Importante que fique claro que essa condição deverá ser provada de maneira inequívoca pelo locatário.
Nesses casos a suspensão poderá ser total ou parcial com relação aos aluguéis vencíveis entre 20 de março até 30 de outubro de 2020.
Para fins de suspensão o locatário deverá comunicar formalmente o locador, situação em que terá que comprovar que atende a condição prevista para a suspensão.
A suspensão só se aplica a aluguéis, ficando o locatário obrigado a continuar a arcar com os pagamentos dos encargos locatícios, tais como condomínio, IPTU etc.
7. A suspensão no pagamento de aluguéis não é desconto e não implica em qualquer tipo de alteração nas condições contratuais previamente estabelecidas.
As parcelas suspensas, seja parcial ou total, poderão ser cobradas a partir de 30 de outubro de 2020, automaticamente, somando ao aluguel mensal o percentual de 20% dos aluguéis vencidos, o que na prática representa o pagamento dos aluguéis vencidos em, no máximo, 5(cinco) parcelas.
Assim, por exemplo, caso o aluguel mensal represente o valor R$300,00 e o inquilino tenha suspendido o seu pagamento por 7 meses, a somatória total de aluguéis vencidos em 30 de outubro de 2020, corresponderá a R$2.100,00. A partir de novembro o locador poderá incluir na parcela do aluguel o correspondente a 20% dos aluguéis vencidos (R$420,00), ou seja, o valor total da cobrança que passará a fazer será de R$720,00, o que corresponde à somatória do aluguel de R$300,00 com a parcela de 20% dos aluguéis vencidos.
Dessa forma, a análise sobre a suspensão total ou parcial do aluguel deverá ser bem refletida, para que a parcela suspensa não venha a se tornar muito onerosa quando a sua cobrança for iniciada juntamente com os vencimentos regulares dos aluguéis.
8. Caso a tramitação dos Projetos de Lei venha a ser unificada, o que prevê o PL n° 1028/20?
Esse projeto de Lei prevê a suspensão de todos os processos de despejo e cumprimentos de ordem de despejo que tenham por fundamento:
Falta de pagamento do aluguel durante a vigência das medidas de enfrentamento à pandemia;
Caso extinta e não apresentada garantia contratual dentro do prazo de 30 dias, se e somente se, o prazo de 30 dias tiver vencido durante o período de vigência das medidas de enfrentamento à pandemia
9. Considerações importantes para os casos de ações de despejo em curso e para os casos em que já ocorria o inadimplemento do contrato antes mesmo da pandemia.
Pela análise dos Projetos de Lei que tramitam no Congresso Nacional, verificamos que o objetivo é o de auxiliar e salvaguardar as relações locatícias que tenham sido diretamente atingidas ou tenham sofrido impacto direto por conta das medidas de enfrentamento à pandemia.
Os Projetos de Lei não possuem o objetivo de privilegiar o inadimplemento contratual, de forma que os casos de inadimplência já verificados antes das medidas de enfrentamento à pandemia, não são contemplados pelas determinações contidas nos Projetos de Lei.
Assim, aquele que já era inadimplente antes mesmo da pandemia, não poderá se beneficiar de suspensão de aluguéis ou de suspensão de ordem de despejo.
Por enquanto, os processos judiciais estão suspensos por determinação das ordens de isolamento social, mas não por decorrência de benefícios ou incentivos concedidos pelos Projetos de Lei que tramitam no Congresso Nacional.
