Pagamento de aluguel em época de COVID-19: atrasos, descontos e ações judiciais

Desenvolvido por Bacharelanda em Direito Letícia Rizzo / Revisado por Dra. Bruna Neubern



O aluguel é um gasto mensal fixo que muitos possuem. Seja em uma locação residencial ou comercial.


Em tempos de crise financeira e desemprego em alta, é muito comum ver inadimplência de aluguéis, o que pode acarretar a rescisão contratual e até mesmo o despejo dos ocupantes.


Os contratos de locação são regidos pela Lei º 8.245 de 1991, conhecida também como Lei do Inquilinato. Se trata de lei especial que regulamenta as hipóteses de locação, deveres e direitos, garantias, penalidades, ações sugeridas etc.


O artigo 62 da lei do inquilinato prevê a hipótese de propositura de ação de despejo fundada na falta de pagamento de aluguel e/ou acessórios da locação, e seu inciso I complementa com a possibilidade de rescisão contratual.


Mas será que sob o atual cenário de pandemia mundial, é possível rescindir o contrato por falta de pagamento? O locatário terá desconto no aluguel para que não constitua mora? Em caso de atraso no pagamento dos aluguéis, o locador poderá cobrar juros e multa?

Essas são algumas das tantas dúvidas que vêm surgindo.

Neste cenário há vários possíveis reflexos da pandemia nas relações locatícias, principalmente diante dos vários projetos de Lei em andamento.


O tema foi tratado em recente artigo OS POSSÍVEIS REFLEXOS DA PANDEMIA NAS RELAÇÕES LOCATÍCIAS


Dentre todos esses projetos, citamos ainda o Deputado Luis Miranda -Projeto de Lei nº 936/2020 - que pretende alterar alguns artigos da Lei Nº 8.245/1991. Em síntese, as alterações são para proibir a rescisão contratual e o despejo de locatários afetados pela pandemia e determinações do poder público (fechamento de bares, cinemas, escolas etc), bem como para possibilitar que os alugueis dos afetados tenha desconto de até 50% (cinquenta por cento) do valor total pelo período de 4 (quatro) meses e/ou enquanto durar as medidas públicas. Os outros 50% do valor, poderão ser parcelados em até 12 meses após restabelecido o estado de normalidade.


O projeto de lei tenta equilibrar os prejuízos para as duas partes, locadores e locatários, visto que ambos se encontram em situação de vulnerabilidade contratual. Em razão das determinações dos poderes públicos, como decretação de quarentena, muitos indivíduos tiveram redução salarial ou até suspensão, de modo que não terão como adimplir com o pagamento do aluguel. Por outro lado, os locadores muitas vezes dependem do pagamento dos aluguéis, já que são sua fonte de renda.


Esse Projeto de Lei ainda está em tramitação, portanto, não está em vigor.


Desta forma o melhor caminho neste momento é que as partes negociem possíveis saídas dentro do que permite a Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato).


Dica 1- Crie cláusulas contratuais para a situação da pandemia.

O artigo 18 da lei do Inquilinato prevê que as partes poderão de comum acordo, fixar novo valor para o aluguel e alterar ou acrescentar cláusula, podendo assim registrar os descontos concedidos, o prazo e a forma de pagamento.

No artigo seguinte (19º da Lei do Inquilinato) o legislador prevê que não havendo acordo entre as partes, após 3 anos de vigência do contrato poderá ser pedido judicialmente a revisão do aluguel.

Por se tratar de casos atípicos e imprevisíveis, os contratos que não possuem 03 anos de vigência também podem ter o valor do aluguel revisado.

Portanto se for possível, negociem um desconto temporário no valor do aluguel, com possibilidade de reembolso do desconto após a pandemia.


Dica 2- Seja responsável ao negociar.


A crise mundial que estamos vivendo clama por empatia. Significa que tanto locatários quanto locadores devem se colocar um no lugar do outro.

O locatário deve entender que o locador precisa da renda dos aluguéis assim como o locatário precisa usar o imóvel objeto da locação.

Portanto não inicie uma negociação com uma postura inflexível tanto para pedir desconto quanto para conceder desconto.

O melhor caminho sempre é o que leva à razoabilidade.

Pedidos de descontos de 100% do valor do aluguel, por exemplo, costumam inviabilizar as negociações de início.

Um bom caminho por exemplo é estabelecer um critério gradual de descontos a ser concedido pelo locador, mediante a contrapartida do locatário em reembolsar descontos ao término da pandemia, ainda que parceladamente.

Dica 3 - Atenção locatários: não entrem em inadimplência sob o argumento da covid-19! Busque negociar.


Lembre-se que sendo proposta ação de cobrança e/ou despejo, os juros e multas correrão a partir do dia da inadimplência. Portanto fuja da sensação de livramento de dívida, pois na verdade os valores se tornarão consideravelmente mais altos.


Desta forma, enquanto não há nenhuma lei em vigor que regulamente as locações nesse cenário de pandemia, é necessário que as partes tenham diálogo e mantenham a boa-fé contratual prevista no artigo 422 do Código Civil, posto que a ação contrária se trata de ilicitude, cabendo medidas judiciais.

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