Imóveis na Planta: Perguntas e Respostas sobre Distrato e Devolução de Valores

Nestes anos atuando no segmento imobiliário, pude acompanhar tanto a ebulição das vendas de imóveis na planta quanto o declínio provocado pela crise econômica. Desde 2013 tenho atendido muitos consumidores que por motivos diversos e alheios a suas vontades, por exemplo, não terem conseguido financiamento ou por terem perdido seus empregos, desejam distratar com as construtoras/incorporadoras.

Muitos relatam que são submetidos a uma verdadeira peregrinação nos canais de atendimento, mormente por serem obrigados a aguardar dias, semanas e as vezes meses, alguma resposta quanto ao procedimento de distrato.

Pior, acabam sendo surpreendidos com propostas de retenções exorbitantes, que muitas vezes representam quase que a perda total dos valores pagos na aquisição do imóvel na planta.

Com base nesse cenário passo a responder as principais dúvidas sobre distrato e devolução de valores:

Quanto a construtora/incorporadora deve me devolver em caso de distrato?

Essa é a principal dúvida dos consumidores e a minha resposta sempre é: “depende”.

Isso porque quando levamos o problema para o Poder Judiciário, o percentual de devolução varia conforme o caso concreto e algumas razões específicas podem determinar maiores ou menores restituições.

Normalmente as restituições ordenadas no judiciário brasileiro ficam entre 75% e 90% dos valores pagos (em única parcela, com atualização e juros), o que na prática significa dizer que, se no seu contrato consta percentual de retenção que ultrapassa 25% dos valores que você pagou, é o momento de buscar orientação jurídica.

Exemplifico: se não houve utilização do imóvel, se a obra ainda está em andamento e você está pedindo o distrato porque não irá conseguir financiar o saldo devedor ou porque perdeu o emprego, vale pleitear a restituição de até 90% dos valores pagos principalmente pela frágil situação financeira em que você se encontra.

Agora, se você está pedindo o distrato porque a construtora está em atraso na finalização da obra, neste caso, é possível pleitear devolução de 100% dos valores pagos.

Em quanto tempo a construtora/incorporadora deve responder a minha solicitação de distrato?

Embora não haja um prazo previsto em Lei, o Código de Defesa do Consumidor instituiu uma sistemática protetiva, que prestigia o direito à informação.

Isso significa dizer que as construtoras/incorporadoras têm a obrigação de prestar a informação solicitada em tempo razoável e de finalizar o procedimento de distrato da mesma maneira.

Mas o que seria esse prazo razoável?

Pense assim: se você deixar de pagar uma parcela na data do vencimento, será cobrado e terá que pagar multa e juros, correto? Se seu atraso ultrapassar 30 dias (1 mês) você começará a receber insistentes ligações de cobrança. Se atrasar a segunda parcela (nem pense fazer isso ok?!) provavelmente irão dizer que vão rescindir o contrato por descumprimento. Ou seja, se para eles não seria razoável um atraso de parcela superior a 30 dias, muito menos 60 dias, para você também não será razoável aguardar esse tempo todo para ter algum tipo de satisfação quanto ao distrato.

Uma dica importante é que antes de entrar em contato nos canais de atendimento (que costumam ter um atendimento moroso), verifique se o seu contrato traz esta informação no tópico intitulado como RESCISÃO CONTRATUAL, ou similar. Isso poupará seu tempo e “dor de cabeça” já que pela leitura do contrato você terá alguma noção se o distrato extrajudicial ocorrerá dentro de padrões mínimos de razoabilidade, ou se será necessário ingressar com a ação judicial.

E se no meu contrato consta que em caso de distrato eu devo pagar multa de “X” % sobre o valor total do contrato?

Quando falamos em aquisição de imóveis na planta dentro da relação de consumo, este tipo de dispositivo contratual é nulo de pleno direito.

Isso porque as multas fixadas em percentual sobre o valor constante no contrato, costumam representar a perda quase que total dos valores pagos, ou pior, o consumidor ainda fica devendo para a incorporadora.

Se este for seu caso, procure orientação jurídica.

A construtora/incorporadora pode devolver o que paguei parcelado?

Não. Ela deve restituir os valores em única parcela em respeito à legislação que garante os direitos dos consumidores.

Mas fique atento, pois, as vezes é melhor aceitar uma boa devolução em poucas parcelas, a ingressar com um processo judicial que certamente levará alguns anos para ser finalizado.

Quando solicito o distrato posso parar de pagar as parcelas?

Somente pare de pagar as parcelas se você receber esta confirmação da construtora (por escrito de preferência) ou se, sua ação de rescisão com pedido de devolução de valores estiver em curso (desde que seu advogado oriente neste sentido).

Como disse anteriormente cada caso é um caso e o inadimplemento contratual pode levar a restituição de valores menores.

Tenho direito de receber a comissão de corretagem?

Esse assunto tem sido tema recorrente de dúvida, principalmente após recente decisão do STJ que compreendeu como sendo válida a cobrança de corretagem imputada ao comprador, desde que regularmente prevista no contrato. É tema delicado e por isso pretendo aborda-lo em um artigo específico que será publicado em breve.

Por agora antecipo: depende do que consta em seu contrato e se você possui dúvida, procure orientação jurídica especializada.

(Nota: É proibida a divulgação deste artigo sem a devida autorização do Autor, ou, explícita divulgação da fonte e autoria)